Agevolazioni per la prima casa
Per ridurre l’aliquota dell’imposta sulla compravendita, l’acquirente deve trasferire la propria residenza nel Comune entro 18 mesi dal giorno del contratto di acquisto; non è necessario prendere la residenza nell’abitazione acquistata.
Per godere della detrazione degli interessi passivi del mutuo, l’acquirente deve trasferire la residenza nell’abitazione acquistata entro 12 mesi dalla data del contratto di acquisto.
Se l’immobile acquistato con le agevolazioni è ceduto prima che decorrano 5 anni dalla data del contratto di acquisto, l’acquirente decade dalle agevolazioni “prima casa” godute per l’imposta sulla compravendita e l’imposta sostitutiva sul mutuo.
In questo caso, sono dovuti: l’imposta risparmiata; una soprattassa del 30%; gli interessi di mora.
Non si decade se si acquista un altro immobile, da adibire a propria abitazione principale, stipulando il nuovo acquisto entro 1 anno dal trasferimento.
| ESEMPIO:
1 gennaio 2011: si acquista una “prima casa”; 30 marzo 2015: si vende la casa. Si decade dalle agevolazioni “prima casa” perchè dall’acquisto alla vendita della casa non sono passati 5 anni. Non si decade, invece, dalle agevolazioni se prima del 30 marzo 2016 si acquista una nuova casa da adibire a propria abitazione principale. |
Il fisco “premia” chi compra la casa una seconda volta, concedendo uno “sconto” sulle tasse del riacquisto.
E’ concesso un credito di imposta pari all’imposta pagata nel primo acquisto, se il secondo rogito è stipulato entro 1 anno dal trasferimento, con le agevolazioni “prima casa”.
Il nostro studio può assistervi nella valutazione di questa ulteriore agevolazione e nella predisposizione della documentazione necessaria.
IMU - Imposta Municipale Unica
L’ICI è stata sostituita dal 1.1.2012 dall’IMU, che si paga nel corso dell’anno (e non nell’anno successivo, come per l’IRPEF), in due rate. Entro il 16 giugno per il primo semestre; entro il 16 dicembre per il secondo semestre. L’ IMU è dovuta in base ai mesi di possesso dell’immobile. Se l’acquisto dell’immobile avviene entro il giorno 15, l’acquirente paga l’intero mese; se l’acquisto avviene dal giorno 16, a pagare l’intero mese è il venditore.
La base imponibile dell’ IMU è calcolata maggiorando la rendita catastale del 5% e poi moltiplicandola per un coefficiente (160 nel caso di appartamenti, autorimesse, 140 se si tratta di magazzini, laboratori e tettoie; per 80 se si tratta di uffici; per 55 se si tratta di negozi). Gli opifici industriali ed altri edifici con destinazioni particolari richiedono approfondimenti ulteriori.
L’aliquota IMU per la prima casa è dello 0,40%,per gli altri immobili è dello 0,76%. Sono possibili modifiche, deliberate dal Comune dove è situato l’immobile. E’ necessario informarsi presso il Comune competente.
Nella maggior parte dei casi il notaio adempie all’obbligo di effettuare la dichiarazione al Comune con la trasmissione telematica dell’atto di acquisto.
In tali casi, il nuovo proprietario non è tenuto ad inviare al Comune la dichiarazione di acquisto.E’ necessario accertarsi presso il proprio Comune dei casi in cui la dichiarazione è obbligatoria.
IRPEF - Imposta sul Reddito delle Persone Fisiche
L’IMU ha incorporato l’imposta sul reddito “figurativo” delle abitazioni, che il fisco tassava nella dichiarazione dei redditi. Resta la tassazione per il reddito degli immobili diversi da quelli posseduti dalle persone fisiche.
Il fisco tassa il guadagno che si ottiene vendendo la casa ad un prezzo superiore a quello di acquisto, se non sono ancora passati cinque anni dall’acquisto; la “plusvalenza” va calcolata sottraendo dal prezzo di vendita il prezzo di acquisto e le spese sostenute (tasse e costi per l’acquisto, costi di ristrutturazione ecc..).
E’ esclusa da questa tassa la vendita dell’abitazione che è stata occupata dal proprietario o dai suoi familiari (coniuge, parenti entro il terzo grado ed affini entro il secondo) per la maggior parte del periodo intercorso tra l’acquisto e la vendita,
Si può ridurre la tassazione, richiedendo l’applicazione di una imposta sostitutiva sulla plusvalenza pari al 20% del guadagno; il venditore ne deve però fare esplicita richiesta al notaio nell’atto di vendita, corrispondendo subito la tassa.
Queste detrazioni sono cedute nell’atto di trasferimento della proprietà, ma possono essere riservate al venditore con accordo esplicito.
Consigliamo di consultare lo studio prima di concludere accordi a tale proposito
1. Opere su fabbricati propri
Chi esegue opere di ristrutturazione nella casa, può detrarre dall’IRPEF una quota pari al 36% delle spese sostenute, entro un importo massimo di 48.000 euro per unità immobiliare. Sono detraibili le spese sostenute dal contribuente persona fisica che abbia effettuato interventi di recupero edilizio sulle singole abitazioni (lettere b), c) e d) dell’articolo 3 del decreto del Presidente della Repubblica 6 giugno 2001, n. 380), ovvero su parti comuni di edifici condominiali (in questo caso, anche per gli interventi di manutenzione ordinaria). Il risparmio si distribuisce in 10 rate annuali di importo uguale, nei limiti dell’imposta dovuta per l’anno in questione.
2. Acquisto di autorimesse pertinenziali
La detrazione del 36% compete anche a chi acquista una autorimessa di nuova costruzione, da destinare a pertinenza dell’abitazione.
E’ possibile conseguire un risparmio pari a quello previsto per l’esecuzione di opere di ristrutturazione (36% del costo di costruzione sostenuto dall’impresa), curando alcuni adempimenti: il pagamento deve avvenire con bonifico bancario nel giorno della compravendita; bisogna procurare una dichiarazione del costruttore sui costi sostenuti.
Il nostro studio può assistere gli interessati nella predisposizione dei documenti e negli adempimenti conseguenti.
3. Acquisto di fabbricati ristrutturati
La detrazione del 36% compete anche a che acquista singole abitazioni in fabbricati completamente ristrutturati da imprese.
Si detrae dall’IRPEF il 9% del prezzo dell’abitazione risultante dall’atto di vendita, entro l’importo massimo di 48.000 euro per abitazione.
Anche in questo caso, il risparmio si distribuisce in 10 rate annuali di importo uguale.
Il nostro studio può assistere gli interessati per questa agevolazione.
E’ detraibile dall’IRPEF una quota pari al 55% per le spese documentate sostenute entro il 31 dicembre 2012 relative a:
– riduzione del fabbisogno energetico per il riscaldamento dell’edificio (la detrazione massima prevista è di 100mila euro, pari al 55% di 181.818,18 euro)
– miglioramento termico dell’edificio o delle singole unità immobiliari (pavimenti, pareti, finestre comprensive di infissi – detrazione massima: 60mila euro, il 55% di 109.090,90 euro)
– installazione di pannelli solari per la produzione di acqua calda per usi domestici o industriali e per la copertura del fabbisogno in piscine, strutture sportive, case di ricovero e cura, istituti scolastici e università (detrazione massima: 60mila euro)
– sostituzione degli impianti di climatizzazione invernale con caldaie a condensazione o con pompe di calore ad alta efficienza ovvero con impianti geotermici a bassa entalpia (detrazione massima: 30mila euro, pari al 55% di 54.545,45).
La detrazione può essere ripartita in dieci quote annuali.
La detrazione fiscale è ammessa a condizione che:
– l’intervento risponda ai requisiti di legge e sia asseverato da un tecnico abilitato; e
– il contribuente abbia la certificazione energetica dell’edificio o l’attestato di qualificazione energetica predisposto ed asseverato da un tecnico abilitato.
Per gli interventi di sostituzione di finestre comprensive di infissi non è richiesta la certificazione energetica e, pertanto, per poter godere della detrazione è necessario solo che l’intervento risponda ai requisiti di legge e sia asseverato da un tecnico abilitato.
Sono detraibili dall’imposta sul reddito delle persone fisiche gli interessi passivi pagati nel corso dell’anno per mutui ipotecaricontratti per l’acquisto da parte del mutuatario dell’abitazione principale sua o dei suoi familiari.
La detrazione è concessa a condizione che:
– l’abitazione sia destinata a propria residenza entro un anno dal rogito di acquisto (l’unica eccezione ammessa è quella conseguente a trasferimento per motivi di lavoro successivo all’acquisto);
– il mutuo sia stipulato nell’anno antecedente o successivo all’acquisto dell’abitazione (in caso di accollo il termine decorre dalla data dell’accollo).
Se l’abitazione acquistata è locata, la detrazione spetta a condizione che: entro tre mesi dall’acquisto l’acquirente notifichi all’inquilino l’atto di sfratto per finita locazione; entro un anno dal suo rilascio l’abitazione venga destinata a residenza dell’acquirente.
Se l’abitazione acquistata necessita di lavori di ristrutturazione edilizia (purchè autorizzati ai sensi dell’articolo 31 comma primo lettera “d” della legge 457/78), la detrazione spetta a decorrere dalla data in cui l’abitazione venga destinata a residenza dell’acquirente e solo se ciò avvenga entro due anni dall’acquisto.
La detrazione consiste nella riduzione dell’imposta dovuta dal mutuatario, con il limite massimo di euro 4.000 annui e nella misura fissa del diciannove per cento; la detrazione perciò arriva ad euro 760 annui (19% di 4.000), da dividersi tra gli eventuali cointestatari del mutuo (ad esempio, tra i coniugi acquirenti).
Sono compresi nella detrazione, per la dichiarazione relativa all’anno dell’acquisto: l’imposta sostitutiva dello 0,25%; le commissioni e le spese di istruttoria dovute alla Banca; le spese di perizia tecnica; le spese notarili per il contratto di mutuo.
E’ bene chiarire che:
– la detrazione è finalizzata all’acquisto dell’abitazione e perciò si detraggono solo gli interessi relativi al prezzo della compravendita;
– se l’acquisto viene fatto da uno solo di cointestatari del mutuo, si potranno detrarre solo gli interessi relativi alla sua quota di debito; si fa eccezione per il caso di coniuge fiscalmente a carico dell’altro, per il quale spetta la detrazione di entrambe le quote di interessi;
– gli interessi sono detraibili dall’acquirente della nuda proprietà dell’abitazione e non dall’usufruttuario;
– sono detraibili gli interessi pagati entro il 31 dicembre dell’anno di riferimento, anche se relativi alla rata in scadenza nel successivo gennaio.
Sono detraibili dall’imposta sul reddito delle persone fisiche gli interessi passivi pagati nel corso dell’anno per mutui ipotecari contratti per la costruzione dell’abitazione principale (ossia, destinata a residenza del mutuatario). Per “costruzione” si intendono gli interventi realizzati in conformità alla concessione edilizia che autorizza la nuova costruzione, compresi i casi di ristrutturazione edilizia (articolo 31 comma 1 lettera d legge 457/78).
La detrazione è concessa a condizione che:
– se il mutuo è stipulato prima dell’inizio dei lavori, non passino più di sei mesi per dare l’inizio dei lavori;
– se il mutuo è stipulato dopo l’inizio della costruzione, non siano decorsi oltre diciotto mesi dall’inizio dei lavori;
– l’abitazione sia destinata a propria residenza entro sei mesi dalla fine dei lavori (da comunicarsi nei termini previsti dalla concessione e dai suoi rinnovi, salvo ritardo dovuto all’Amministrazione comunale).
La detrazione spetta nei limiti della somma effettivamente destinata alla costruzione, da dimostrarsi mediante esibizione a richiesta dell’Amministrazione finanziaria delle fatture e ricevute fiscali comprovanti la spesa. La detrazione consiste nella riduzione dell’imposta dovuta dal mutuatario, con il limite massimo di euro 2.582,28 annui e nella misura fissa del diciannove per cento; la detrazione può arrivare ad euro 490,63 (19% di 2.582,28), da dividersi tra gli eventuali cointestatari del mutuo (ad esempio, tra i coniugi acquirenti).
E’ consentito il cumulo della detrazione per la costruzione e della detrazione per l’acquisto dell’abitazione principale per il solo periodo di durata dei lavori di costruzione ed i sei mesi successivi al termine dei lavori stessi.
Si noti che i termini per destinare l’abitazione a residenza del mutuatario risultano diversi nel caso di costruzione (sei mesi) e di acquisto (un anno). Le altre regole che disciplinano il mutuo per l’acquisto si estendono ai mutui per la costruzione dell’abitazione principale.
E’ detraibile dall’IRPEF un importo pari al 19% delle spese sostenute per l’intermediazione dell’agente immobiliare, nel limite massimo di 1.000 euro (e, quindi, per un importo massimo di 190 euro) e solo nel caso di acquisto di “abitazione principale”.
Altri adempimenti
L’acquirente della casa deve comunicare all’Ufficio Tributi del Comune i dati utili al calcolo della tassa sui rifiuti solidi urbani: servono i propri dati anagrafici, il codice fiscale, la data dalla quale l’immobile è utilizzato e i metri quadrati calpestabili dell’appartamento (non contando i muri interni ed esterni), escluse le terrazze ma comprese cantine ed autorimesse; fate riferimento alla planimetria catastale che lo studio notarile Vi mette a disposizione. La comunicazione deve essere fatta entro il 20 gennaio successivo al momento in cui è iniziato l’utilizzo.
La variazione di residenza si ottiene entro venti giorni dal trasferimento, presentando un documento di identità all’ufficio anagrafe del Comune di destinazione; nel caso di trasferimento dell’intero nucleo familiare, basta un solo componente. Nel caso di trasferimento in altro nucleo familiare, occorre il consenso del primo intestatario dello stato di famiglia. Anche il semplice cambiamento di numero civico richiede il cambio di residenza.
E’ opportuno ricordare di comunicare la nuova residenza all’Agenzia delle entrate (può cambiare il domicilio fiscale), a banche ed assicurazioni, al medico di fiducia, all’ufficio postale.